Superbonus 110% e il problema della conformità urbanistica condomini

15 Febbraio 2021 | Incentivi

Cos’è la conformità urbanistica del condominio? Come gestire gli abusi edilizi?

Quella del Superbonus 110% è un’opportunità da cogliere al volo perché permette al condominio di realizzare la riqualificazione energetica dell’edificio praticamente a costo zero.

Nonostante ciò, in molti casi, può risultare complesso passare dalla teoria alla pratica: spesso insorgono diffidenze da parte di alcuni proprietari, altre volte invece possono manifestarsi, in fase di verifica preliminare, la presenza di irregolarità o di veri e propri abusi edilizi.

Quest’ultimi aspetti sono determinanti per l’accesso al Superbonus 110% e quindi per la buona riuscita dell’operazione.

Ma come è possibile conoscere lo stato di tutti gli immobili presenti nel condominio? Come rilevare eventuali abusi dei singoli che potrebbero ostacolare il beneficio fiscale per la riqualificazione dell’edificio?

Più in generale, cosa occorre sapere sulla conformità urbanistica del proprio condominio prima di iniziare i lavori di riqualificazione energetica attraverso il Superbonus 110%?

Continua la lettura di questo articolo per saperne di più.

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Superbonus 110%: le criticità per i condomini

Come accennato sopra, il Superbonus 110% rappresenta una grande opportunità per il parco edilizio italiano e in particolare per condomini.

Infatti, la possibilità di realizzare i lavori “gratis” è un grande stimolo per molti condomìni, soprattutto per quelli solitamente restii ad investire sull’efficientamento dell’immobile.

Una delle maggiori criticità che si vivono all’interno del condominio è proprio quella di accordarsi sugli interventi necessari, a volte per semplici divergenze di pensiero, altre, a seguito di veri e propri problemi di finanziamento.

Soprattutto in quest’ultimo caso, dove l’accesso al Superbonus 110% è determinante per la copertura economica dei lavori, è fondamentale tenere conto in particolare di due fattori:

• per poter procedere occorre che la maggioranza dei presenti in assemblea rappresenti almeno un terzo dei millesimi, come previsto dall’art. 63 del Decreto-legge 104/2020);
• Conformità urbanistica del condominio come previsto dal il Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Per il primo punto occorre tenere presente il delicato momento in cui ci troviamo, nel quale è particolarmente problematico convocare un’assemblea.

Per quanto concerne la conformità urbanistica è sempre necessaria in caso di interventi di ristrutturazione edilizia e per l’accesso alle relative forme di agevolazioni fiscali.

L’art. 49 del DRP 380/01 o TU edilizia recita che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”.

Violazioni edilizie e la tolleranza del 2%, di cosa si tratta?

Come si legge nell’art. 49 del DPR 380/01, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta, nonché di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, è tollerato se contenuto entro il limite del 2%, per singola unità immobiliare.

In caso contrario occorre presentare la richiesta di sanatoria, la omessa o tardiva presentazione della stessa, comporta la decadenza dei benefici fiscali (ovvero dell’incentivo) e il pagamento delle imposte nella misura ordinaria, e gli eventuali interessi di mora.

Decadenza dei benefici fiscali del Superbonus 110%, chi paga?

Qualora la verifica di conformità sia mal eseguita, magari trascurando delle modifiche eseguite nel corso degli anni, il buon esito dell’incentivo potrebbe risultare a rischio.

Qualora l’Agenzia delle Entrate ed ENEA riscontrassero delle incongruità a fine lavori, sarebbe chiamato a rispondere il soggetto responsabile, ovvero il beneficiario degli interventi.

Il beneficiario quindi, pur avendo incaricato dei tecnici della totale gestione della operazione, potrebbe essere chiamato a rifondere il capitale già speso, incrementato di interessi e sanzioni.

Superbonus 110% per il condominio, a chi affidarsi?

Risulta evidente la pericolosità dell’operazione se realizzata senza i giusti presupposti.

A questo proposito raccomandiamo fortemente di incaricare per la verifica preliminare un tecnico professionista, meglio ancora uno specialista di efficienza energetica e degli incentivi dedicati (ESCo).

Questa figura, oltre a verificare le criticità del condominio nelle singole unità abitative e nelle parti comuni dell’edificio, redigerà la diagnosi energetica al fine di predisporre il progetto di efficientamento più efficace per il caso specifico.

Molti tecnici si butteranno su questo settore per la prima volta perché ingolositi da questa nuova opportunità di business, senza avere le giuste competenze in termini di prestazioni energetiche e in termini di incentivo.

Quello che pochi sanno è che il Superbonus 110%, in realtà, è tanto vantaggioso quanto complesso.

Le Energy Service Company (ESCo) operano solo in campo di efficienza energetica, pertanto possono vantare una consolidata esperienza dal punto di vista progettuale e da quello dell’agevolazioni fiscali. Per capire meglio come migliorare il confort e i consumi del condominio, sfruttando l’incredibile opportunità del Superbonus, noi ci siamo.