Superbonus 110% e conformità urbanistica

3 Febbraio 2021 | Incentivi

Cos’è la conformità urbanistica? A cosa serve? Perché è determinante per l’accesso al Superbonus 110%?

Con l’annuncio del Superbonus 110%, previsto dal D.L. n. 34/2020, è nato un forte interesse attorno al tema della riqualificazione energetica degli edifici.

Il meccanismo d’incentivazione è particolarmente vantaggioso perché, per la prima volta, il contributo stanziato permette di finanziare totalmente gli interventi, anziché solo in parte.

A rendere ancora più appetibile questa novità ci pensano le sedicenti proposte di professionisti che propongono “ristrutturazioni facili e gratis”.

Davvero è tutto così facile come appare in queste offerte? No.

Sono molte, infatti, le cose a cui occorre fare attenzione, una di queste è la conformità edilizia.

Di cosa si tratta? Perché è determinante per l’accesso al Superbonus? Quali rischi possono verificarsi in caso di irregolarità urbanistica?

Continua la lettura per trovare le risposte a queste domande.

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Cos’è la conformità urbanistica?

La conformità urbanistica, disciplinata dall’art. 36 del DPR 380/01 o TU edilizia, accerta la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione o ristrutturazione dell’immobile, comprese modifiche/integrazioni nel tempo.

In caso contrario si parla di difformità urbanistica o abuso edilizio, a seconda della gravità del caso.

È possibile verificare la conformità urbanistica richiedendo l’accesso agli atti presso l’ufficio edilizia del Comune in cui è situato l’immobile in questione.

Per farlo occorre essere in possesso dei titoli abitativi ottenuti nel tempo (da quello risalente all’autorizzazione della costruzione fino al più recente), inoltre, occorrono le relazioni, i disegni, le integrazioni ed eventuali fotografie.

Con questa copiosa documentazione alla mano è possibile verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e le tavole depositate in Comune.

Quando occorre questo documento?

Ogni volta occorra eseguire una compravendita, oppure una richiesta o una surroga di mutuo e in caso di interventi di ristrutturazione edilizia.

Perché è determinante per l’accesso al Superbonus 110%?

L’art. 49 del DRP 380/01 o TU edilizia recita che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.”.

Dunque, in assenza della conformità urbanistica è impossibile riqualificare il proprio immobile godendo del Superbonus 110% o delle altre agevolazioni fiscali (Ecobonus, Bonus Casa).

Per usufruire delle agevolazioni fiscali in quei casi in cui siano presenti delle difformità urbanistiche occorre presentare la richiesta di sanatoria.

Attenzione, la omessa o tardiva presentazione di richiesta di sanatoria comporta la decadenza dei benefici fiscali (ovvero dell’incentivo) e il pagamento delle imposte nella misura ordinaria, e gli eventuali interessi di mora.

Di recente il Decreto Semplificazioni, diventato legge, ha chiarito che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta, nonché di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Quindi per quanto concerne in particolare il Superbonus, nel limite della tolleranza del 2% l’accesso è salvo.

Superbonus 110% e conformità urbanistica, quali rischi si possono verificare?

Qualora venga omessa la verifica di conformità urbanistica da parte del tecnico incaricato o sia questa eseguita con leggerezza, trascurando magari delle modifiche eseguite nel corso degli anni, potrebbe essere a rischio il buon esito dell’incentivo.

Infatti, se l’Agenzia delle Entrate ed ENEA a fine lavori riscontrino delle incongruità o degli errori, pur in buona fede che siano, il soggetto responsabile, ovvero il beneficiario degli interventi, sarà chiamato a rifondere il capitale già speso, incrementato di interessi e sanzioni.

Il beneficiario quindi, pur avendo incaricato dei tecnici della totale gestione della operazione, può correre il rischio di farsi carico di tale onere, anche ad anni di distanza dalla fine lavori.

Probabilmente ti starai domando: perché è chiamato a rispondere il beneficiario dei lavori anziché i vari professionisti incaricati?

L’Agenzia delle Entrate così facendo può tutelarsi maggiormente, identificando in un unico soggetto la responsabilità di tutta l’operazione, soprattutto in caso di truffe ai danni dello Stato.

Il beneficiario, in seguito, potrà comunque rivalersi sui professionisti coinvolti come previsto dall’articolo 119, comma 14, del D.L. n. 34/2020, il quale riconosce la responsabilità civile dei professionisti che abbiano prodotto attestazioni o asseverazioni infedeli, responsabilità che si somma ad una specifica sanzione amministrativa (da euro 2.000 a euro 15.000) prevista sempre dal citato comma 14.

La stessa norma prevede la stipula obbligatoria per i professionisti di una polizza di assicurazione per responsabilità civile con massimale adeguato al valore delle pratiche seguite e comunque di almeno 500.000 euro.

Superbonus 110%, perché affidarsi agli esperti in efficienza energetica?

Visto il pericolo di tale operazione consigliamo di rivolgersi solo a professionisti specializzati in efficienza energetica e negli incentivi dedicati, preferibilmente con una consolidata esperienza su questo specifico mercato.

Molti tecnici si butteranno sul Superbonus perché ingolositi da questa nuova opportunità di business, senza avere le giuste competenze in termini di prestazioni energetiche e in termini di incentivo.

Individuate specialisti in grado, soprattutto, di progettare gli interventi davvero efficaci per migliorare il comfort e i consumi dei vostri edifici, e contestualmente, di sfruttare al meglio questa incredibile opportunità del Superbonus.