Superbonus 110%, attenzione a questi 3 aspetti

2 Luglio 2021 | Incentivi

Il Superbonus 110% è la forma di agevolazione fiscale più vantaggiosa di sempre, ma occorre essere preparati prima di avventurarsi con i lavori.

Dalla sua introduzione, il Superbonus 110% ha raccolto l’interesse di molti, d’altronde unisce una vasta serie di interventi di riqualificazione energetica e strutturale, ad una aliquota fiscale di una potenza mai vista. Inoltre, sembra che proprio tutti possano beneficiarne.

È altrettanto vero, però, che nel breve tempo intercorso tra la sua pubblicazione ad oggi, si sono susseguiti molteplici interventi correttivi e doverosi chiarimenti da parte dei vari soggetti responsabili della gestione dell’incentivo (Agenzia delle Entrate, Enea ecc.) che lasciano ancora molti dubbi nelle menti dei contribuenti.

Se anche tu ti stai chiedendo se ad oggi è davvero sicuro realizzare i lavori con il Superbonus 110%, questo articolo fa al caso tuo.

Abbiamo stilato un piccolo vademecum dei tre principali aspetti da conoscere prima di cimentarsi in questa impresa (onde evitare brutte sorprese a lavori iniziati).

Buona lettura!

Superbonus 110%: possono volerci tempi biblici

Per tutti i lavori di riqualificazione, grandi o piccoli che siano, occorre sempre una fase di verifica preliminare per analizzare i requisiti tecnici, soprattutto quando s’intende accedere alle agevolazioni fiscali.

Ebbene, devi sapere che nel caso di Superbonus 110% questi tempi potrebbero essere particolarmente lunghi, soprattutto se gli interventi riguardano il condominio.

La sola fase di verifica dei requisiti, nella quale vengono svolte tutte le attività riguardanti il controllo della conformità edilizia e urbanistica oltre che la possibilità di soddisfare il requisito tecnico relativo al miglioramento di almeno due classi energetiche con diagnosi e pre-certificazione, dura in media 60 giorni.

In molti Comuni, però, succede che occorrano anche 6 mesi per accedere ai documenti utili a verificare la conformità edilizia.

Attenzione: questi tempi possono allungarsi sensibilmente là dove si verifichi la necessità di procedere con dei provvedimenti di sanatoria.

Superata con successo la fase di verifica dei requisiti è possibile passare al successivo step, quello progettuale. I tempi di questa fase, chiaramente, sono determinati in gran parte dall’entità degli interventi che s’intende realizzare.

In questo periodo si procede individuando l’intervento o più soluzioni integrate per massimizzare le prestazioni energetiche dell’immobile, quindi occorre redigere l’eventuale General Contractor e attendere i preventivi dei vari fornitori coinvolti.

Infine, la fase esecutiva, anch’essa molto variabile in relazione al tipo d’intervento.

L’Associazione Nazione Costruttori Edili-ANCE ha stato stimato che, mediamente, soprattutto in caso di condominio, possono volerci fino 18 mesi per la chiusura di un cantiere Superbonus 110%. Per questo è essenziale, prima di valutare concretamente la possibilità di realizzare i lavori attraverso il Superbonus 110%, preventivare la seria possibilità che sia necessario attendere tempi lunghissimi prima di vedere i lavori conclusi.

Gli abusi edilizi

Come forse saprai, gli abusi edilizi sono sempre in contrasto con l’accesso alle agevolazioni fiscali, ma nel caso di Superbonus 110% che peso ricoprono?

A tal proposito è piuttosto esaustiva la circolare 19/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate, la quale spiega che gli interventi edilizi difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi possono determinare, nella maggior parte dei casi, la decadenza dei bonus edilizi. Tuttavia, se sono state realizzate opere edilizie, comunque, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, per le quali l’errore consiste solo nella presentazione di un titolo abilitativo diverso da quello richiesto (ad. es. SCIA invece di CILA), il beneficio fiscale continuerà ad essere valido.

Questa distinzione perché, le opere edilizie difformi possono essere di due tipi:

  • possesso di un titolo edilizio diverso da quello che sarebbe corretto e in questo caso il richiedente può comunque accedere al beneficio fiscale purché metta in atto un procedimento di sanatoria oppure ripristini la situazione legittima con demolizione o altre misure (art.36 del dpr 380/2001);
  • realizzazione di opere difformi dal titolo abitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi, in tal caso decadono i benefici fiscali in quanto si tratta di opere insanabili ai sensi della vigente normativa (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 7).

Inoltre, il DL Semplificazioni ha disposto che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari è tollerato dal Superbonus 110% se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, in tal caso occorrerà, però, presentare un certificato di conformità urbanistica che permetta la verifica di tale difformità.

Per quanto concerne le difformità in condominio la situazione è un po’ più articolata, ma per prima cosa è importante specificare che per gli abusi nella singola unità immobiliare il comma 13-ter dell’art.119 DL Rilancio consente al tecnico abilitato di asseverare la regolarità urbanistica degli immobili plurifamiliari con esclusivo riguardo alle parti comuni, evitando di dover individuare eventuali abusi commessi dai singoli condomini sulle proprie unità immobiliari, pertanto sono tollerati ai fini del Superbonus 110% per le parti comuni in condominio.

Se invece gli abusi riguardano le parti comuni e modificano il prospetto è fondamentale che questi interessino il 2% citato sopra.

Infine, il condominio è sempre escluso dal beneficio fiscale quando gli abusivi sono insanabili attraverso le procedure previste.

Quindi se temevi che certe irregolarità presenti nel tuo immobile potessero pregiudicare la legittimità dell’incentivo, nel caso del Superbonus è ammessa una certa tolleranza che lascia un certo margine di azione.

Controlli: l’Agenzia delle Entrate ha tempo fino 8 anni

Una volta conclusi i lavori, come per ogni forma di agevolazione fiscale, anche per il Superbonus 110% è previsto un arco temporale in cui l’Agenzia delle Entrate si riserva il diritto di verificare la legittimità dell’operazione.

Questa finestra di tempo, però, è particolarmente lunga nel caso del 110%: fino ad 8 anni.

I controlli avvengono appunto da parte dell’Agenzia dell’Entrate e i destinatari solo i beneficiari della detrazione, ovvero coloro che sostengono le spese.

Questi si concentrano sulle verifiche documentali e se viene riscontrata la mancanza dei l’Agenzia delle entrate interverrà con il recupero dell’importo corrispondente alla detrazione maggiorato degli interessi (art. 20 del Dpr 602/1973).

Quindi, come abbiamo approfondito nell’articolo Superbonus 110%: quali sono i rischi delle pratiche sbagliate, il beneficiario pur avendo incaricato dei tecnici della totale gestione della operazione, può correre il rischio di farsi carico di tale onere, anche ad anni di distanza dalla fine lavori.

L’articolo 119, comma 14, del d.l. n. 34/2020 esplicita la responsabilità civile dei professionisti che abbiano prodotto attestazioni o asseverazioni infedeli, responsabilità che si somma ad una specifica sanzione amministrativa (da euro 2.000 a euro 15.000) prevista sempre dal citato comma 14.

Ciò nonostante, il beneficiario chiamato a rifondere il contributo del Superbonus, potrà avvalersi di tali disposizioni solo in un secondo momento.

Per questa ragione consigliamo di rivolgersi solo a professionisti specializzati in efficienza energetica e negli incentivi dedicati, in possesso di una consolidata esperienza sul mercato. Se questo articolo ti è piaciuto commentalo o condividilo con chi credi possa ritenerlo di proprio interesse!

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