I costi nascosti della cessione del credito

16 Aprile 2021 | Incentivi

Sotto molti punti di vista la cessione del credito garantisce notevoli vantaggi, nonostante ciò, cela dei costi nascosti, vediamo quali.

Da qualche tempo hai iniziato a valutare degli interventi di ammodernamento per il tuo immobile, ma essendo in condominio hai sempre rimandato a causa dei costi o dei pareri contrari degli altri proprietari.

Le novità introdotte dal Decreto Rilancio sembrano però mettere d’accordo tutti.

Infatti, grazie all’aliquota potenziata al 110% e la possibilità di realizzare i lavori senza anticipare alcun costo, persino i condòmini più scettici hanno deciso di approfittarne.

Così il vostro amministratore di condominio si è adoperato per trovare un general contractor che si occupi della realizzazione e del finanziamento dei lavori attraverso la cessione del credito.

Ma quest’ultimo aspetto ti convince ancora poco: i lavori saranno realmente senza spese per i proprietari? Ci saranno dei costi nascosti? In caso di errori, la responsabilità su chi ricade?

Anch’io avrei i tuoi stessi dubbi. Infatti, il messaggio “lavori gratis” è sbagliato e rischia di sfiduciare il cittadino più che invogliarlo a realizzare i lavori.

Ebbene, ti confermo che la cessione del credito rappresenta un’opportunità straordinaria ma sia chiaro: il contribuente paga eccome i lavori, solo che lo fa cedendo il proprio credito.

Dunque, la chiave per realizzare i lavori senza anticipare alcun costo e, soprattutto, senza incorrere in inutili rischi è capire bene come funziona il meccanismo della cessione del credito, costi nascosti compresi.

Se vuoi saperne di più continua la lettura di questo articolo!

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Cos’è la cessione del credito?

L’articolo 121, DL 34/2020 ha previsto la possibilità di cedere la detrazione fiscale o richiedere lo sconto in fattura per le spese relative agli interventi effettuati per il recupero del patrimonio edilizio, l’efficientamento energetico, l’adozione di misure antisismiche, restauro della facciata, l’installazione di impianti fotovoltaici e l’installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

L’articolo, rubricato “Opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali”, consente ai titolari della detrazione spettante per gli interventi sopra citati e realizzati negli anni 2020 e 2021, di optare appunto per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto oppure per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare.

In parole semplici, il contribuente che realizza i lavori aventi diritto alle detrazioni fiscali cede la totalità del credito fiscale relativo alle spese sostenute a terzi, ad esempio a banche o istituti di credito. Questi soggetti potranno utilizzarlo in compensazione delle imposte dovute oppure cederlo a loro volta ad altri soggetti.

Quindi nel caso, ad esempio, del superbonus 110%, se sostieni una spesa di 10.000,00 € cederai un credito di 11.000,00 €.

Come deve fare il contribuente per cedere il proprio credito a terzi?

Il contribuente, in quanto beneficiario della detrazione, deve inviare la comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate oppure affidarsi a professionisti quali commercialisti o consulenti del lavoro.

In caso di lavori condominiali per i quali tutti hanno optato per la cessione, è l’amministratore che si occupa della comunicazione.

Tale comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo all’anno successivo a quello in cui sono stati eseguiti e lavori.

Qual è la differenza tra detrazione fiscale e cessione del credito?

Ad oggi la detrazione fiscale è certamente la strada più conosciuta.

Questa riconosce una detrazione d’imposta IRPEF/IRES nelle quote previste dalle varie forme di agevolazione fiscale, da ripartire in più rate annuali di pari importo.

Ciò significa che il beneficiario dell’intervento deve prima sostenere tutto l’investimento, per poi recuperarne una parte o la totalità (solo in caso di Superbonus 110%) negli anni previsti dalla norma (minimo 5 e massimo 10 anni). Anche in questo caso il beneficiario dovrà avvalersi di un professionista per portare tutte le spese (scrupolosamente documentate) in detrazione.

A causa proprio dell’investimento inziale, la detrazione fiscale può risultare in molti casi poco vantaggiosa; per lo stesso motivo la cessione del credito rappresenta l’unica opzione disponibile se si è incapienti, ovvero non si possiede di un’imposta lorda da ridurre tramite l’utilizzo della detrazione (in caso in cui si percepisce solo redditi soggetti a tassazione separata, imposta sostitutiva o si rientri nella no tax area).

Quanto costa la cessione del credito?

Come è facile immaginarsi, il servizio di cessione del credito da parte di banche e istituti finanziari, ha un costo: mediante gli operatori riconoscono circa l’80% del valore nominale.

Per cui si può pensare che nel caso il proprietario disponga di tutta la liquidità necessaria per sostenere l’investimento sia più conveniente optare per la detrazione fiscale, ma occorre tenere presente alcuni aspetti, o meglio imprevisti.

Nel lungo arco temporale in cui il beneficiario conta di recuperare l’investimento iniziale, può succedere che il beneficiario passi a regime forfettario o che diventi incapienti, oppure che l’immobile oggetto della detrazione cambi acquirente, oppure ancora che il beneficiario muoia.

Per ognuna delle casistiche sopra riportate la norma prevede delle soluzioni, ma rappresentano comunque piccoli imprevisti da risolvere in corso d’opera.

Cessione del credito, chi risponde in caso di errori?

Veniamo adesso alle responsabilità: procedendo con la cessione del credito, chi risponde in caso di errori?

Qualora l’Agenzia delle Entrate contesti la spettanza della detrazione e del credito, le conseguenze e i recuperi d’imposta ricadrebbero direttamente sul contribuente, che sarebbe chiamato a rifondere il capitale già speso, aggravato dalle sanzioni e dagli interessi.

Per questa ragione consigliamo di rivolgersi solo a professionisti specializzati in efficienza energetica e negli incentivi dedicati, e con una consolidata esperienza nel settore.

Infatti, molti tecnici si butteranno sul mercato ingolositi da questa nuova opportunità di business, senza possedere le giuste competenze.

Individua specialisti in grado, soprattutto, di progettare gli interventi davvero efficaci per migliorare il comfort e i consumi dell’edificio, e contestualmente, di sfruttare al meglio questa incredibile forma di agevolazione fiscale.

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  • Diego ha detto:

    L’articolo non soddisfa molto perché non risponde a molte domande che un inquilino si fa sui rischi in caso di morte o di cessione dell’appartamento. Voi stessi menzionate ciò ma non date risposte. Certo, capisco che la questione è complicata, ma dare solo flash sull’argomento non si soddisfa il lettore.

    • RiESCo Srl ha detto:

      Buon giorno Diego. La questione è complicata come dice Lei, ma proveremo a fare un altro articolo in cui illustreremo quelli che sono i nostri punti di vista in merito

  • Paolo ha detto:

    Grazie per il servizio offerto. Devo però chiedere un maggiore chiarimento perché quanto scrivete se in parte chiarisce d’altra parte aggiunge confusione ad una materia di per se
    complessa e cavillosa. Quindi, vista la vostra buona volontà e competenza, chiedo di meglio dettagliare quanto riportato nel capitolo “Quanto costa la cessione del credito?”
    e per meglio capirsi pongo io la domanda che richiede una risposta secca e chiara.
    Siamo in condominio, studio di fattibilità, progetto e capitolato stilati con (per facilitare) 100.000 euro di costi per la realizzazione degli interventi, tutti compresi nel superbonus 110%.
    Domanda: se viene ceduto/riconosciuto mediamente l’80% del credito i restanti 20.000 euro nel caso in esempio ricadono sulla testa dei singoli condomini che andranno a ripartirsi secondo millesimi di proprietà oppure altro ? Grazie

    • RiESCo Srl ha detto:

      Buon giorno Paolo, più che volentieri provo a chiarire la problematica
      Nel commento si dice di 100.000 € di costi e 80% del valore del ceduto, parlando di Superbonus.
      Forse c’è un malinteso, vediamo di chiarire:
      Superbonus 100.000 € di costi per fare il Cappotto; Credito di imposta 110%, cioè 110.000 €in cinque anni:
      Le banche comprano dalle imprese tale credito del 110% in 5 anni, pagandolo il 100%, cioè 100.000 €, quanto è il costo dei lavori riconosciuti dal Superbonus.
      Quindi nessuna perdita di capitale per l’impresa e nessun altro costo in capo ai singoli condomini.
      Se ci sono dei lavori che non rientrano nel Superbonus (esempio il rifacimento delle terrazze nel mentre che viene rifatto il cappotto) del valore di 10.000 €, allora questi godono del Credito di imposta del 50% (5.000€) da scontare in fattura, per cui il rimanente dovrà essere pagato dai condomini.
      Poiché questo è in 10 anni (invece che in 5) e non gode di un premio, l’impresa quando cederà questo credito alla banca perderà il 20-30% del suo valore nominale, quindi riconosca al condominio solo il 30% o il 40% di tale credito, cioè 3.000€ o 4.000€. In questo caso i condomini dovranno saldare 6-7.000€ dei 10.000€ necessari per rifare i terrazzi, il cui costo di 10.000€ è escluso dal Superbonus.
      A disposizione per altri chiarimenti Paolo

  • Paolo ha detto:

    Cortesemente, sempre sull’argomento “Quanto costa la cessione del credito?” nel capitolo Cos’è la cessione del credito? riportate l’esempio “Quindi nel caso, ad esempio, del superbonus 110%, se sostieni una spesa di 10.000,00 € cederai un credito di 11.000,00 €.” Domanda: come devo leggere questa informazione? I costi della cessione del credito di cui si parla nel successivo capitolo dove sono? Letti questi numeri sembra che chi acquista il credito guadagna e chi lo cede non paga nulla, manca qualche chiarimento ulteriore. Ancora grazie spero in una vostra cortese risposta.

    • RiESCo Srl ha detto:

      Salve Paolo, credo che la risposta all’altro commento possa soddisfare anche questo commento.
      A disposizione

  • Giuseppe ha detto:

    Salve…io volevo sapere non mi è chiara una cosa
    Se io cedo il mio credito di imposta alla banca,che tempistica c’è nel ricevere il denaro e soprattutto se i lavori ammontano a 80000euri,la banca oltre a prendere 8000euro equivalenti al 10% ,io dovrò pagare quel famoso 20% nel quale si parlava nei messaggi precedenti?

    • RiESCo Srl ha detto:

      Salve Giuseppe.
      In primis di che Credito imposta parliamo: Superbonus in 5 anni o Ecobonus in 10 anni?
      Per i primi le banche si trattengono dal 5% al 10%
      Per i secondi dal 15 al 25%
      Questo solo per l’acquisizione del Credito di Imposta.
      Altri costi li pò avere per le spese tecniche, fiscali etc
      I tempi per avere l’accredito, dalla cessione del Credito, dipendono da banca a banca, in genere si va da un minimo di 30-40 giorni a 90 e più giorni.

  • giada ha detto:

    Buongiorno, mi sembra di capire che siano interessati dal credito di imposta anche i lavori di ristrutturazione edilizia con attuale detrezazione al 50% (65% per sostituzione serramenti). Se è corretto così Vi pongo un quesito. Su lavori per un ammontare di circa 40.000 €, porterei in detrazione 20.000€ e quindi verosibilmente la banca mi restituirebbe a stretto giro il 30/35 ÷di tale importo? Grazie!

    • RiESCo Srl ha detto:

      Buon giorno Giada, il bonus ristrutturazione (valido per la categoria catastate appartamenti A2-A7) è il 50% per tutti (anche infissi).
      Per gli infissi, in alternativa, è previsto anche l’Eco-Bonus, sempre 50%, per tutte le categorie catastali a patto che il locale sia riscaldato.
      La spesa ammessa per il bonus ristrutturazioni è 96.000€ (fino al 31/12/21) al 50% il bonus è 48.000€.
      Se l’ammontare dei lavori di ristrutturazione è 40.000€, lei ha diritto a 20.000 di credito di imposta. Una volta acquisito e lo cede alla banca, fatte le verifiche le riconoscono circa l’ 80%, cioè 16.000 €.

  • edgardo ha detto:

    come inserisco in contabilità il costo della cessione? Cioè se cedo un qualsiasi credito alle pote e le poste trattengono una commissione (cioè mi danno meno del credito ceduto) quella commissione mi viene fatturata?

    • RiESCo Srl ha detto:

      Buon giorno Edgardo.
      Certo il credito di imposta acquisito con lo sconto in fattura, è a 10 anni.
      La sua cessione e attualizzazione, comporta la perdita del 17% (Poste) o più (20%-22% altre banche).
      Proprio come Costi su cessione di credito, va registrata contabilmente la perdita.
      In ogni caso il suo commercialista sarà più preparato e le suggerirà la giusta causale.

  • GIORGIO AMADEI ha detto:

    Mi riferisco al quesito posto da Paolo il 22 Luglio 2021 ore 14,30 con Vs. risposta del 6 Agosto 2021 ore 17.34.
    La mia domanda di chiarimento è la seguente: fermo restando il costo per fare il cappotto di € 100.000, se la Banca compra il credito di € 110.000 pagandolo l’80% e cioè € 88.000
    i mancanti € 12.000 ricadono sulla testa dei condomini oppure rimangono a carico dell’Impresa??? Grazie infinite.
    Giorgio

    • RiESCo Srl ha detto:

      Buon giorno Giorgio.
      Credo che ci sia un malinteso tra il superbonus (110% in 5 anni) e gli altri bonus (50-65-90% in 10 anni), provo volentieri a spiegarmi meglio.
      Con la liberalizzazione della cessione dei crediti di imposta di Superbonus (110% in 5 anni) Ecobonus (50-65% in 10 anni), Bonus Facciate (90% in 10 anni), Bonus Casa (50% in 10 anni) etc si è creato un mercato finanziario con l’entrata in campo di Banche, Finanziarie, Poste & Co che compravendono la “Moneta Fiscale” Credito di Imposta a 5 o 10 anni.
      Acquistare il credito comporta a Banche e Finanziare degli oneri e delle competenze, tra le quali:
      1° Oneri finanziari legati alle annualità di recupero in compensazione con le tasse, meno in 5 anni di più in 10 anni;
      2° Oneri di gestione della pratica e verifica della documentazione (a seconda il tipo di bonus) e di acquisizione del credito (Commercialista etc)
      3° Competenze, imprevisti e guadagno (per le Banche e le Finanziarie sono attività che prevedono una marginalità)
      Tutti i punti 1°, 2° e 3° di cui sopra, sono inglobati in una percentuale che dipende dagli anni di rientro:
      Se 5 anni (Superbonus 110%) vale da un minimo del 6% ad un massimo del 9,1%;
      Se in 10 anni vale da un minimo del 20% ad un massimo del 30%.
      Ciò vuol dire che se la spesa è 100.000,00€ abbiamo i seguenti 2 casi:
      A) Ecobonus 65% – Spesa lavori 100.000, Credito Imposta 65.000 in 10 anni – Cessione alla banca, costo il 20% di 65.000 = 13.000 € – La banca paga l’80% di 65.000 = 52.000 €
      B) Superbonus 110.000 € di Credito ceduto alla Banca; importo minimo pagato dalla Banca il 90,9% di 110.000 = 100.000 pari all’importo lavori. Non resta nulla a carico dei condomini. Anzi se si rivolge ad una banca che le riconosce il 102% o il 105% su 110%, senza fare lo sconto in fattura, ci guadagna il 2% o il 5%.

  • Giuseppe ha detto:

    Buonasera, vorrei fare una domanda. Nel mio condominio composto da 14 appartamenti (compreso il mio) abbiamo intenzione di effettuare i lavori per il rifacimento della facciata utilizzando, entro il 2021, il bonus facciate 90%. Il 10% dei lavori da pagare è chiaro che deve essere diviso tra i condomini tenendo conto delle cartelle millesimali. Il mio dubbio riguarda invece i costi finanziari sulla detrazione: io sarei del parere che essi non debbano essere divisi in base ai millesimi ma semplicemente diviso in 14 quote. Considerato che ogni condomino deve autonomamente decidere se cedere o meno(e quindi detrarre le spese in più anni senza dover però affrontare oneri) il credito, nel caso in cui un condomino decidesse di non cedere il credito, la voce “costi finanziari sulla detrazione” verrebbe ridotta di quanto? 1/14esimo o in base ai millesimi del soggetto che rinuncia alla cessione? Grazie.

    • RiESCo Srl ha detto:

      Buona sera Giuseppe.
      La divisione delle spese condominiali rappresenta sempre un punto di scontro … Difficile dirle quale giusta (sarebbe un’opinione la mia):
      Suggerimento: Trovate un’impresa che vi faccia lo Sconto in Fattura, pagate il 10% entro il 31/12/2021 e avete risolto il problema.
      Dal 1° gennaio sarà tolto il Bonus Facciate

  • Stefano ha detto:

    Buongiorno.
    Grazie anzitutto per la pubblicazione dell’articolo, che cerca di mettere in luce aspetti nascosti di questo superbonus 110%. Mi riallaccio alla vostra ultima risposta, dove citate che, in caso di cessione del credito a banca che offre ad esempio 102 euro di credito per 110 euro di lavori, si dovrebbe addirittura avere un piccolo margine di guadagno dalla lavorazione globale. Tralasciando comunque il fatto che si debbano effettuare delle spese iniziali, che qualcuno può non averne la disponibilità e chiedere quindi un prestito con relativo pagamento di interessi, e che forse non tutte quante possano essere portate in detrazione (vedi eventuale compenso General Contractor che leggo in giro non rimborsabile). Mettiamo però l’ipotesi che ho la possibilità di pagare direttamente i costi iniziali, che i prestatori d’opera prenderanno i soldi quando ci saranno gli acconti erogati dagli istituti sui vari step di avanzamento lavori, ecc. ho parlato di questo col tecnico che mi ha fatto il progetto, e quest’ultimo mi dice “fai attenzione agli istituti di credito, perchè poi ci saranno altre spese non rimborsate (commissioni, ecc.) che possono anche incidere per vari punti percentuali, e su una spesa ipotetica di 100.000,00 euro, possono anche rappresentare qualche migliaio che non verranno rimborsati.
    Vi risulta, o non è così? Grazie per la vostra eventuale risposta, a presto

    • RiESCo Srl ha detto:

      Buon giorno Stefano …
      Si i rapporti e volontà degli istituti bancari dipendo caso per caso, e i casi sono tanti.
      La nostra esperienza ci dice che molte banche sono trasparenti, poi che ci sia qualche caso strano ci sta … Il suggerimento è: si accerti bene e poi decida.

  • GIORGIO AMADEI ha detto:

    SUPERBONUS 110% PER CONDOMINIO CON CESSIONE DEL CREDITO.
    ————————————————————————————————–
    Faccio seguito al mio quesito del 13/10 u.s. ed alla Sua cortese risposta del 15/10
    successivo, innnanzi tutto per ingraziarLa, ma vorrei anche sapere se a carico del
    condomino rimangono anche altri costi inespressi e non compresi nel Superbonus
    110% quali:
    – parcella dell’Amministratore ed in quale percentuale mediamente;
    – parcella del fiscalista che segue le varie pratiche dei singoli condomini;
    – parcella ad un eventuale professionista “superpartes” per il controllo dei lavori in
    corso di esecuzione, compreso l’esame del capitolato di appalto;
    – parcella del “General Contractor” nel caso venga proposta detta figura professionale
    per seguire l’intera pratica;
    – eventuali altri oneri che possono nascere nel corso dell’intero intervento edile.
    Ringrazio infinitamente.
    Giorgio

    • RiESCo Srl ha detto:

      Buona sera Giorgio, tante e varie domande, provo a darle la mia opinione (cento persone e cento opinioni)
      1° Amministratore (condominiale?): Spesa non ammessa;
      2° Fiscalista (visto di conformità): Spesa ammessa;
      3° Professionista superpartes (???): Spesa non ammessa;
      3B° E’ previsto il ruolo dell’Asseveratore (conformità prezziari e lavori): Spesa ammessa;
      4° General Contractor: non esiste la figura professionale. Se è inteso come un Professionista che coordina i diversi Appaltatori e Professionisti, sembrerebbe un doppione dell’Amministratore: Spesa non ammessa;
      4B General Contractor = Contraente Generale, Appaltatore Unico: In tale veste assume su di sé tutti gli oneri per dare l’opera finita.
      Il GC sceglie i Subappaltatori e, a volte anche i professionisti (appalto integrato):
      In tal caso non espone i suoi costi di General Contractor, perché non esistono. Il suo guadagno deriva dalla differenza dei Ricavi meno Costi, come tutti i casi.
      5° Altre spese e/o imprevisti: dipende dal tipo di spesa e/o imprevisto.
      Infine, ricordo che la somma di tutte le spese deve soddisfare i massimali complessivi dei lavori Superbonus e i singoli prezzi, essere inferiori ai prezziari ufficiali.

      NB I Lavori del Superbonus, qualunque siano le assicurazioni, riguardano il futuro, per questo saranno incerti con rischi, fino alla sua ultimazione.
      Nonostante ciò, l’opportunità é grande e irripetibile, chi può farlo lo faccia.

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